choisir son gestionnaire locatif

Les honoraires de gestion courante sont calculés sur toutes les sommes encaissées par CLAVIGER dans le cadre de la gestion, mais aussi toute somme que vous seriez amenés à encaisser par vous-même de façon exceptionnelle.

La base de calcul des honoraires comprend donc les sommes versées par le locataire ou pour son compte (ex : CAF, indemnité GLI) : loyers, charges, régularisations, dépôt de garantie.

A noter : les honoraires ainsi facturés sont déductibles de votre revenu imposable.

Les honoraires de recherche de locataire / rédaction de bail / état des lieux sont fixés suivant le barème indiqué pour le pack choisi, et en fonction du type de logement.

Dans le cadre de la loi du 06/07/1989, en matière d'habitation, ces honoraires sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En matière commerciale, les honoraires sont calculés différemment, et à la charge du locataire. Nous consulter pour plus d'informations.

Nous nous assurons d'adresser chaque mois à votre locataire un « appel de loyer », vers le 25 du mois, afin qu'il procède au règlement pour le 1er du mois suivant.

Nous encaissons le loyer dès sa réception sur le compte bancaire affecté à la gestion locative.

Nous nous assurons chaque année que le locataire est toujours titulaire d'une police d'assurance le garantissant pour les risques locatifs qui lui sont imputables (incendie, dégât des eaux, explosion).

Nous relançons le locataire défaillant au visa de l'article 7 de la loi du 06/07/1989, et le cas échéant vous conseillons sur la nécessité d'engager une action en résiliation judiciaire du bail, ou de souscrire une assurance "pour compte" comme la loi le prévoit.

Nous effectuons un suivi hebdomadaire des retards de paiement, et relançons le locataire en défaut de paiement afin qu'il revienne le plus tôt possible dans le droit chemin.

Le paiement du loyer est la dépense prioritaire du locataire ; s'il se met en défaut de paiement, c'est souvent le signe d'une gestion et d'une situation financière personnelle catastrophique. C'est pourquoi nous mettons tout en œuvre pour que, le plus tôt possible, une réaction de rattrapage soit entreprise.

Dans le cas où la location est faite sans assurance pour loyers impayés, nous envoyons à compter du 60è jour de solde locatif débiteur représentant au moins un mois de loyer, le dossier à un Huissier de Justice afin que soit délivré un « commandement de payer visant la clause résolutoire ».

Cette action vise à provoquer la résiliation automatique du bail, en vue d'une éventuelle procédure d'expulsion judiciaire.

A la suite du commandement de payer délivré par Huissier de Justice, si le locataire n'a pas repris le cours de ses versements ainsi que le rattrapage des arriérés, nous suivons pour vous la procédure afin d'expulsion du locataire indélicat, via un réseau d'avocats et d'Huissiers de Justice dédiés.

Tous les auxiliaires de justice nous informent au fur et à mesure de leurs démarches, et nous communiquons avec eux tout en vous expliquant le suivi de la procédure.

Les auxiliaires de justice vous adressent directement leurs demandes de provisions.

Dans le cas où la location est faite avec assurance pour loyers impayés (dite « GLI »), nous respectons scrupuleusement la procédure imposée par l'assureur, afin de mettre en jeu sa garantie.

Nous effectuons chaque année la régularisation des charges auprès de votre locataire, en tenant des compte des provisions versées sur l'année, et des justificatifs que vous nous remettez (décompte de charges de copropriété, avis de taxe foncière pour les ordures ménagères...).

L'avis d'échéance envoyé à votre locataire à la suite de cette régularisation tiendra compte soit du rappel à payer, soit du « trop versé » qui viendra en déduction du loyer.

Chaque année, le montant du loyer évolue en fonction de l'indice des revenus locatifs (IRL) publié par l'INSEE, ou bien l'indice des loyers commerciaux (ILC).

Ceci vaut, à la hausse comme à la baisse, et à la condition que la clause de révision soit inscrite dans le bail.

Nous nous assurons de la révision, chaque année, en fonction de la publication de l'indice par l'insee, et au regard de l'indice de référence mentionné dans votre bail.

Dans le cadre de notre offre de gestion locative, nous proposons de souscrire à un contrat d'assurance afin de Garantie des Loyers Impayés (GLI).

Ce type d'assurance n'est valable que pour les baux d'habitation.

Nous effectuons le paiement de la cotisation due à l'assureur, la somme étant retenue sur votre compte rendu de gestion.

Nous assurons le pilotage et le suivi de toutes les menues réparations, c'est à dire celles d'un montant inférieur à la somme de 800,00 € ttc, relevant uniquement de la remise en état, du remplacement d'un équipement existant ou de sa mise aux normes, à l'exclusion de tous travaux d'amélioration, d'embellissement, et a fortiori de transformation des locaux.

Si un événement imprévu devait se produire, nécessitant des mesures et travaux d'urgence, dans le strict respect des articles 1301 et suivants du Cide civil en matière de « gestion d'affaires », nous mandatons tous professionnels afin d'assurer la sécurité de votre bien et du locataire.

Votre bail arrive à son échéance et vous souhaitez donner congé : nous examinons ensemble le respect des conditions légales pour donner congé, et nous chargeons de rédiger et adresser le congé à votre locataire. Si les délais légaux de préavis devaient se révéler courts, nous nous adressons à un Huissier de Justice pour ce faire. Dans ce cas, les honoraires de l'Huissier de Justice viennent en supplément.

Votre locataire décide de quitter son logement et de donner congé. En tant que gestionnaire de votre bien, CLAVIGER est destinataire de ce congé. Immédiatement, nous vous en informons afin de connaître votre souhait, ou non, de relouer. En parallèle, nous accusons réception du congé au locataire, vérifions le respect des conditions légales de préavis, au besoin sollicitons les justificatifs (en cas de préavis réduit), et lui rappelons les démarches à suivre en vue de son départ.

A la fin du bail, suite à congé de l'une des parties, au moment de la restitution des clés, nous effectuons l'état des lieux de sortie du local. Ce document est indispensable afin d'effectuer ensuite le décompte de départ, et procéder à la restitution du dépôt de garantie. Cette prestation est soumise à condition géographique.

Suite au départ du locataire, nous établissons le décompte de sortie, en tenant compte des régularisations éventuelles de charges, remises en état incombant au locataire, du solde locatif au jour de la restitution des clés, et ce afin de procéder à la restitution du dépôt de garantie.

Si au moment de son départ du logement, votre locataire présentait un retard de paiement, nous suivons de façon amiable le recouvrement des sommes ainsi dues, et ce durant une période de 3 mois. A l'issue de ce délai, nous vous conseillons sur l'opportunité de poursuivre, si besoin par voie judiciaire, et vous indiquons la meilleure procédure.

Nous effectuons toutes les démarches nécessaires afin de retrouver un nouveau locataire pour votre bien, dans les meilleurs délais, et dans les meilleures conditions.

Nous effectuons donc toutes publications d'annonces, notamment via le site « logicimmo », ou encore « leboncoin », nous diffusons les lots disponibles via des agences immobilières partenaires si nécessaire. Nous procédons aux visites avec les candidats, procédons à l'étude des dossiers, et à la sélection des candidats, en accord avec vous.

Nous effectuons la publication d'annonces en vue de la relocation de votre bien sur les sites « logicimmo », « leboncoin », et réceptionnons les candidatures pour ne vous transférer que celles susceptibles de répondre aux exigences de la location. Vous assurez ensuite les visites sur place des candidats sélectionnés.

Avant de vous engager par la signature d'un bail, nous étudions avec vous les dossiers des candidats locataires et validons avec vous le dossier nous paraissant être le bon choix.

Nous rédigeons et établissons le bail conforme à la réglementation en vigueur, aux conditions spécifiques pour votre bien.

Avant la prise de possession des lieux par le locataire, nous faisons signer le contrat de location, par le(s) locataire(s), et le faisons en votre nom en qualité de mandataire.

Cette prestation est soumise à condition géographique.

Pour vous permettre de procéder à l'état des lieux d'entrée avec un minimum de facilité, nous vous communiquons une trame d'état des lieux prévue et adaptée aux spécificités de votre logement.

Au départ du locataire, au moment de la remise des clés, nous procédons de façon contradictoire à l'état des lieux de sortie. Cette prestation est soumise à condition géographique.

Vous avez choisi d'assurer votre location pour le risque de loyers impayés : nous procédons pour votre compte à la souscription du contrat « GLI ».

Nous réalisons les prestations nécessaires à l'ouverture de votre dossier propriétaire, c'est à dire la collecte des informations indispensables, leur vérification, et la rédaction du mandat de gestion selon le pack de gestion choisi.

Lorsque vous nous confiez un nouveau lot en gestion, nous devons procéder à la collecte d'informations et vérifications avant la mise en location.

Reversement des fonds par virement bancaire pour le 20 du mois, avec un délai minimum de 11 jours entre l'encaissement du loyer et le reversement au bailleur (si le loyer a été réglé par chèque).

Chaque mois, nous vous reversons par virement sur votre compte bancaire, le loyer encaissé, déduction faite de nos honoraires, cotisations éventuelles d'assurances, et toutes autres dépenses faites pour votre compte.

Si votre locataire règle son loyer par chèque, un délai incompressible de 11 jours est nécessaire avant de pouvoir vous reverser les fonds.

Chaque mois, vous recevez un compte-rendu de gestion, reprenant les sommes appelées auprès du locataire, son solde locatif, et le détail des sommes que nous vous reversons.

Nous procédons au paiement de toutes les charges courantes liées à votre bien, notamment appels de fonds du syndic, entreprises prestataires (ménage, edf...).

Vous êtes assujetti à la tva : nous procédons à la déclaration auprès du service des impôts, ainsi qu'au paiement de la taxe due.

Chaque année, avant le 31 mars, vous recevez un relevé annuel en vue de vous permettre de procéder à votre déclaration de revenus fonciers.